ينظم قانون الإيجارات في سلطنة عُمان العلاقة بين مالك العقار والمستأجر، سواء كان العقار مخصصًا للسكن أو لنشاط تجاري أو مهني أو صناعي. ويحدد القانون التزامات كل طرف، وطريقة تسجيل عقد الإيجار، وضوابط زيادة الأجرة، وحالات الإخلاء، ومسؤولية الصيانة، وآلية الفصل في المنازعات الإيجارية.
وقد شهد التنظيم القانوني للإيجارات تعديلات مهمة بموجب المرسوم السلطاني رقم 12/2025، الذي استحدث لجان الفصل في المنازعات الإيجارية في المحافظات، ومنح عقد الإيجار المسجل قوة السند التنفيذي، ونظم إجراءات تقديم الطلبات والإعلان والتنفيذ. ولذلك فإن فهم حقوق المؤجر والمستأجر في عُمان أصبح ضروريًا قبل توقيع العقد أو اتخاذ أي إجراء بالإخلاء أو المطالبة بالأجرة.
على أي عقود يسري قانون الإيجارات العُماني؟
تسري الأحكام المنظمة للعلاقة الإيجارية على كل عقد يلتزم المؤجر بموجبه بتمكين المستأجر من الانتفاع بمسكن أو محل تجاري أو صناعي أو مهني لمدة معينة مقابل أجرة معلومة.
ويشمل ذلك إيجار الشقق في عُمان، وإيجار الفلل، وإيجار المكاتب والمحلات التجارية والمخازن والمنشآت الصناعية، ما لم تكن العلاقة خاضعة لنظام قانوني خاص.
ويُقصد بالمؤجر مالك العقار أو وكيله المخول قانونًا بإبرام عقد الإيجار، بينما يشمل المستأجر الشخص الطبيعي أو الشركة أو المؤسسة التي تنتفع بالعقار لغرض سكني أو تجاري أو مهني أو صناعي.
أهمية تسجيل عقد الإيجار في سلطنة عُمان
يعد تسجيل عقد الإيجار في عُمان من أهم الضمانات القانونية للطرفين. فالأصل أن يلتزم المؤجر بتسجيل العقد لدى البلدية المختصة، ما لم يتفق الطرفان على أن يقوم المستأجر بالتسجيل.
وإذا لم يسجل المؤجر العقد خلال المدة القانونية، يجوز للمستأجر اتخاذ إجراءات التسجيل بنفسه، كما يمكنه سداد الرسوم وخصمها من الأجرة إذا كان هو من قام بالتسجيل.
ويترتب على عدم تسجيل عقد الإيجار وسداد الرسوم خلال شهر من تاريخ إبرامه عدم جواز الاعتداد بالعقد أمام الجهات الرسمية، إضافة إلى غرامة تعادل ثلاثة أضعاف الرسم المقرر عن مدة التأخير، مع بقاء الالتزام بتسجيل العقد لاحقًا.
وتوضح بوابة الخدمات الحكومية أن تسجيل العقد يهدف إلى توثيق العلاقة بين المؤجر والمستأجر، وتمكين المستأجر من الانتفاع بالعقار خلال فترة التعاقد مقابل الأجرة المتفق عليها. وتشمل المستندات المطلوبة عادة استمارة العقد، وسند الملكية، والرسم المساحي، وبيانات الطرفين، والسجل التجاري إذا كان أحد الطرفين شركة أو مؤسسة.
رسوم تسجيل عقد الإيجار
تحسب رسوم تسجيل عقد الإيجار في بلدية مسقط بنسبة 3% من إجمالي القيمة الإيجارية للعقد. فإذا كانت الأجرة الشهرية 300 ريال عُماني لمدة سنة، فإن القيمة السنوية تكون 3,600 ريال، وتبلغ رسوم التسجيل 108 ريالات عُمانية.
أهم حقوق المستأجر في سلطنة عُمان
تسلم العقار صالحًا للانتفاع
يلتزم المؤجر بتسليم العقار في حالة صالحة للغرض الذي تم استئجاره من أجله.
فإذا كان العقار غير صالح للسكن أو غير مناسب للنشاط التجاري المتفق عليه، أو امتنع المؤجر عن تسليمه، يجوز للمستأجر طلب فسخ عقد الإيجار واسترداد الأجرة المدفوعة.
ويفضل عند استلام العقار إعداد محضر يوضح حالته، وتصوير الغرف والمرافق والأجهزة والعدادات، لأن ذلك يساعد على إثبات حالة العقار عند بداية الإيجار وتجنب النزاع عند الإخلاء.
حق المستأجر في الصيانة الضرورية
تقع على المؤجر مسؤولية إجراء الترميمات وأعمال الصيانة الضرورية لبقاء العقار صالحًا للغرض المؤجر من أجله.
وتشمل الصيانة الضرورية، بحسب طبيعة العيب وظروف العقد، إصلاح الأعطال الأساسية في البناء أو تمديدات المياه أو الكهرباء أو الصرف الصحي إذا لم يكن التلف ناتجًا عن سوء استعمال المستأجر.
أما الأعطال البسيطة أو الأضرار الناتجة عن استخدام المستأجر، فيجوز أن يتحملها المستأجر وفق العقد وطبيعة الضرر.
الحماية من زيادة الإيجار المتكررة
من أبرز حقوق المستأجر في قانون الإيجارات العُماني أنه لا يجوز للمؤجر زيادة الأجرة إلا بعد مرور ثلاث سنوات من تاريخ بدء عقد الإيجار أو من تاريخ آخر زيادة متفق عليها، ما لم يتفق الطرفان على خلاف ذلك.
ويجوز زيادة الأجرة في أي وقت إذا طلب المستأجر إجراء تحسينات أو إضافات في العقار وقام المؤجر بتنفيذها، بشرط أن تكون الزيادة متناسبة مع تكلفة تلك التحسينات.
ولهذا يجب توثيق أي اتفاق يتعلق بزيادة الإيجار كتابة، وتحديد تاريخ بدء الزيادة وقيمتها، وعدم الاكتفاء بالمراسلات الشفهية.
الحماية من الإخلاء دون سبب قانوني
لا يملك المؤجر مطالبة المستأجر بالإخلاء في أي وقت لمجرد رغبته في استرداد العقار.
فالأصل أنه لا يجوز للمؤجر طلب إخلاء العقار السكني قبل مرور ثلاث سنوات من بداية العلاقة الإيجارية، ولا العقار التجاري أو المهني أو الصناعي قبل مرور خمس سنوات، ما لم يتفق الطرفان على خلاف ذلك. وإذا رغب المؤجر بعد انقضاء تلك المدة في عدم التجديد، فعليه إخطار المستأجر قبل نهاية العقد بثلاثة أشهر على الأقل.
ويتجدد عقد الإيجار تلقائيًا خلال المدة التي لا يجوز فيها طلب الإخلاء، ما لم يخطر المستأجر المؤجر كتابة برغبته في إنهاء العلاقة قبل انتهاء العقد بثلاثة أشهر على الأقل.
استمرار العقد عند انتقال ملكية العقار
لا يؤدي بيع العقار إلى إنهاء عقد الإيجار تلقائيًا.
فإذا انتقلت ملكية العقار إلى شخص آخر، يلتزم المؤجر بإخطار المستأجر كتابة، وتنتقل حقوق والتزامات عقد الإيجار إلى المالك الجديد. كما لا يجوز للمالك الجديد زيادة الأجرة أو إنهاء العقد إلا وفق الضوابط القانونية.
الحصول على إيصال دفع الأجرة
يلتزم المستأجر بدفع الأجرة خلال المدة المتفق عليها، ويحق له الحصول على إيصال يثبت السداد.
وإذا لم يحدد العقد تاريخ دفع الأجرة، تكون مستحقة في بداية كل شهر مقدمًا. ويعد إيصال دفع الأجرة عن مدة معينة دليلًا على سداد الفترات السابقة، ما لم يثبت خلاف ذلك.
وإذا رفض المؤجر استلام الأجرة أو لم يحدد مكانًا للدفع، يجوز للمستأجر إيداعها باسم المؤجر لدى أمانة لجنة الفصل في المنازعات الإيجارية، ويعتبر إيصال الإيداع دليلًا على براءة ذمة المستأجر في حدود المبلغ المودع.
استمرار عقد الإيجار بعد الوفاة
لا ينتهي عقد الإيجار بمجرد وفاة المؤجر أو المستأجر.
ويستمر عقد الإيجار بالنسبة إلى زوجة المستأجر وأولاده القصر ووالديه، كما قد يستمر لبعض أقاربه حتى الدرجة الثالثة إذا كانوا يقيمون معه إقامة دائمة لمدة سنة على الأقل قبل الوفاة أو ترك العقار.
أهم التزامات المستأجر
يلتزم المستأجر بدفع الأجرة في الموعد، واستعمال العقار في الغرض المحدد، والمحافظة عليه، وسداد استهلاك الكهرباء والمياه والهاتف والصرف الصحي والرسوم التي يلتزم بها قانونًا، وتسليم العقار في نهاية العقد بالحالة التي تسلمه عليها مع مراعاة التلف الناتج عن الاستعمال العادي.
كما يلتزم المستأجر بإصلاح التلف الناتج عن سوء استعماله، ولا يجوز له تأجير العقار من الباطن أو التنازل عن العقد للغير دون موافقة كتابية من المؤجر.
ولا يجوز إجراء تعديلات أو إضافات أو أعمال بناء في العقار إلا بموافقة كتابية من المؤجر والحصول على الترخيص البلدي إذا كانت الأعمال تحتاج إلى ترخيص.
أهم حقوق المؤجر في سلطنة عُمان
الحصول على الأجرة في موعدها
من أهم حقوق المؤجر في عُمان استلام الأجرة المتفق عليها في الموعد المحدد بالعقد.
ويجب على المستأجر سداد الأجرة خلال مدة لا تتجاوز خمسة عشر يومًا من تاريخ استحقاقها، ما لم يتضمن العقد اتفاقًا مختلفًا.
ويُنصح المؤجر بتوثيق المدفوعات عن طريق التحويل البنكي أو الإيصالات، وعدم الاعتماد على الدفع النقدي دون إثبات.
طلب الإخلاء عند عدم دفع الإيجار
يجوز للمؤجر طلب إخلاء المستأجر إذا لم يسدد الأجرة خلال خمسة عشر يومًا من تاريخ استحقاقها.
ومع ذلك، لا يحكم بالإخلاء إذا دفع المستأجر الأجرة المستحقة والمصاريف التي تحملها المؤجر قبل الفصل في النزاع. فإذا تكرر تأخر المستأجر للمرة الثانية دون عذر مقبول، تقضي لجنة الفصل في المنازعات الإيجارية بالإخلاء.
وهذا يعني أن إخلاء مستأجر لا يدفع الإيجار في عُمان يجب أن يتم من خلال الإجراءات القانونية، ولا يجوز للمؤجر طرده بنفسه أو قطع الخدمات عنه أو تغيير الأقفال دون سند تنفيذي.
طلب الإخلاء بسبب سوء استعمال العقار
يجوز للمؤجر طلب الإخلاء إذا استخدم المستأجر العقار في غير الغرض المتفق عليه، أو استعمله بطريقة تضر بالعقار أو بالصحة العامة، أو تسبب إزعاجًا للراحة، أو مارس فيه نشاطًا مخالفًا للقانون أو للآداب العامة.
فإذا كان العقد سكنيًا، لا يجوز تحويل العقار إلى مكتب أو مخزن أو نشاط تجاري دون موافقة المؤجر والتراخيص اللازمة.
منع التأجير من الباطن
لا يجوز للمستأجر تأجير العقار من الباطن أو التنازل عن عقد الإيجار إلى شخص آخر دون موافقة كتابية من المؤجر.
ويستثنى من ذلك بعض المحال التجارية والمهنية والصناعية في الحالات التي يكون فيها التنازل عن النشاط شاملًا لعقد الإيجار، وفق الشروط القانونية وطبيعة التصرف.
استرداد العقار للحاجة الشخصية
يجوز للمؤجر، في بعض الحالات، طلب إخلاء العقار إذا احتاج إلى شغله بنفسه أو لزوجه أو لأحد أقاربه المحددين قانونًا، بشرط ألا يكون لديهم عقار آخر مناسب.
ويلتزم المؤجر بمنح المستأجر مهلة لا تقل عن ستة أشهر للإخلاء. وإذا لم يشغل المؤجر العقار خلال ثلاثة أشهر دون عذر مقبول، أو شغله مدة تقل عن سنة، جاز للمستأجر طلب العودة إليه بالأجرة السابقة.
طلب الإخلاء للهدم أو إعادة البناء
يجوز طلب الإخلاء إذا صدر ترخيص من البلدية بهدم العقار بسبب أيلولته للسقوط أو بهدف إعادة بنائه.
ويمنح المستأجر مهلة لا تتجاوز ثلاثة أشهر إذا كان الهدم بسبب خطورة المبنى، وستة أشهر إذا كان الهدف إعادة البناء، وتبدأ المهلة من تاريخ إخطاره بصدور الترخيص.
المطالبة بإصلاح الأضرار
يحق للمؤجر مطالبة المستأجر بإصلاح الأضرار الناتجة عن سوء الاستعمال، لكنه لا يستطيع تحميله مسؤولية التلف الطبيعي الناتج عن الاستعمال المعتاد أو مرور الزمن.
ولهذا يفيد توثيق حالة العقار عند التسليم والاستلام، وتسجيل قراءة العدادات، وإعداد محضر نهائي عند الإخلاء.
هل يجوز قطع الكهرباء أو تغيير الأقفال لإجبار المستأجر على الخروج؟
لا ينبغي للمؤجر اللجوء إلى وسائل الضغط المباشر مثل تغيير الأقفال أو منع المستأجر من دخول العقار أو قطع الخدمات لإجباره على الإخلاء.
فالإخلاء يجب أن يتم بقرار من الجهة المختصة وتنفيذه من خلال قسم التنفيذ بالمحكمة الابتدائية. وقد منح القانون عقد الإيجار قوة السند التنفيذي، كما جعل تنفيذ قرارات لجنة الفصل في المنازعات الإيجارية من اختصاص قاضي التنفيذ.
كما لا يحق للمستأجر الامتناع عن دفع الإيجار لمجرد وجود خلاف مع المؤجر، بل يجب أن يستخدم الإجراءات القانونية أو يودع الأجرة لدى أمانة اللجنة إذا رفض المؤجر استلامها.
التعديلات والتحسينات في العقار المؤجر
لا يجوز للمؤجر أو المستأجر إجراء تعديلات أو إضافة بناء جديد أو إجراء تحسينات طوال مدة العقد إلا باتفاق كتابي، وبعد الحصول على الترخيص اللازم إذا كانت الأعمال تتطلب موافقة البلدية.
إذا نفذ المستأجر التحسينات بموافقة المؤجر، يلتزم المؤجر عند الإخلاء برد أقل القيمتين: ما أنفقه المستأجر، أو مقدار الزيادة التي أحدثتها التحسينات في قيمة العقار، ما لم يتفق الطرفان على خلاف ذلك.
أما إذا أجرى المستأجر التعديلات دون علم المؤجر أو رغم اعتراضه، جاز للمؤجر طلب إزالتها والمطالبة بالتعويض عن الضرر.
تجديد عقد الإيجار وإنهاؤه
من المهم التمييز بين انتهاء مدة العقد وبين انتهاء العلاقة الإيجارية.
فقد ينتهي التاريخ المكتوب في العقد، لكن العقد يتجدد تلقائيًا خلال المدة القانونية التي لا يجوز فيها للمؤجر طلب الإخلاء، ما لم يرسل المستأجر إشعارًا كتابيًا قبل ثلاثة أشهر من نهاية العقد.
لذلك يجب على الطرف الذي يرغب في عدم التجديد إرسال إخطار مكتوب يمكن إثبات وصوله، مثل رسالة مسجلة أو إعلان قانوني أو بريد إلكتروني معتمد إذا كان العقد يسمح بذلك.
ويفضل أن يحدد عقد الإيجار طريقة الإخطار وعناوين الطرفين وأرقام الهواتف والبريد الإلكتروني، خصوصًا أن الإجراءات الجديدة تعتد بالإعلان الإلكتروني والرسائل النصية والبريد الإلكتروني في المنازعات الإيجارية.
كيفية تقديم منازعة إيجارية في سلطنة عُمان
أصبحت المنازعات الناشئة عن قانون الإيجارات، بما فيها دعاوى الإخلاء والمطالبة بالأجرة وفسخ العقد والصيانة، من اختصاص لجنة الفصل في المنازعات الإيجارية المشكلة في كل محافظة.
ويقدم الطلب كتابة إلى أمانة سر اللجنة، أو إلكترونيًا من خلال النظام المخصص عند تشغيله، ويجب أن يتضمن بيانات الأطراف، ووقائع النزاع، والأسانيد، والطلبات، والمستندات المؤيدة. وإذا كان أي مستند محررًا بغير اللغة العربية، فيجب إرفاق ترجمة عربية معتمدة.
ويُنصح الطرف الذي يريد تقديم شكوى إيجارية في عُمان بجمع المستندات في سطر واحد على النحو الآتي: عقد الإيجار المسجل، سند الملكية، إيصالات الأجرة، التحويلات البنكية، الإخطارات والإنذارات، رسائل الهاتف والبريد الإلكتروني، صور العقار، تقارير الصيانة، فواتير الكهرباء والمياه، الترخيص البلدي، محضر التسليم والاستلام وأي دليل على الضرر أو الإخلال بالعقد.
وتفصل اللجنة في الطلب خلال مدة لا تتجاوز تسعين يومًا من تاريخ إحالته إليها، وتصدر قراراتها مسببة ونهائية، ثم تتولى المحكمة الابتدائية تنفيذ القرارات والأوامر الصادرة خلال الأجل المحدد قانونًا.
قوة عقد الإيجار كسند تنفيذي
من أبرز تعديلات قانون الإيجارات أن عقد الإيجار أصبح يتمتع بقوة السند التنفيذي.
ويتولى قسم التنفيذ في المحكمة الابتدائية الواقعة في دائرتها العين المؤجرة وضع الصيغة التنفيذية على العقد. وهذا يتيح لصاحب الحق اتخاذ إجراءات التنفيذ المباشر في الحدود التي يسمح بها مضمون العقد والقانون، بدلًا من البدء دائمًا بدعوى موضوعية مستقلة.
ومع ذلك، لا يعني ذلك جواز تنفيذ أي شرط غير قانوني أو اتخاذ إجراءات ذاتية، بل يجب سلوك الطريق التنفيذي أمام المحكمة المختصة.
أسئلة شائعة عن قانون الإيجارات في سلطنة عُمان
هل يجوز للمؤجر زيادة الإيجار كل سنة؟
الأصل أنه لا يجوز زيادة الأجرة إلا بعد مرور ثلاث سنوات من بدء العقد أو من آخر زيادة متفق عليها، ما لم يتفق الطرفان على خلاف ذلك.
متى يحق للمؤجر إخلاء المستأجر؟
يجوز طلب الإخلاء عند عدم دفع الأجرة، أو سوء استعمال العقار، أو التأجير من الباطن دون موافقة، أو حاجة المؤجر إلى العقار وفق الشروط القانونية، أو صدور ترخيص بالهدم أو إعادة البناء.
هل ينتهي عقد الإيجار ببيع العقار؟
لا. تنتقل آثار العقد إلى المالك الجديد، ولا يجوز له زيادة الإيجار أو إنهاء العقد إلا وفق القانون.
هل يمكن للمستأجر إنهاء العقد قبل موعده؟
يعتمد ذلك على شروط العقد ووجود سبب قانوني، مثل إخلال المؤجر بالتزاماته أو عدم صلاحية العقار للغرض المؤجر من أجله. كما يجوز لأي من الطرفين طلب فسخ العقد إذا أخل الطرف الآخر بالتزاماته.
من يتحمل الصيانة؟
يتحمل المؤجر الصيانة والترميمات الضرورية لبقاء العقار صالحًا للانتفاع، بينما يتحمل المستأجر الأضرار الناتجة عن سوء استعماله.
هل يجوز للمستأجر تأجير العقار من الباطن؟
لا يجوز ذلك دون موافقة كتابية من المؤجر.
ما مدة إخطار عدم تجديد عقد الإيجار؟
الأصل أن يتم الإخطار قبل انتهاء العقد بثلاثة أشهر على الأقل في الحالات التي ينظمها القانون.
هل يجب تسجيل العقد لدى البلدية؟
نعم، ويجب اتخاذ إجراءات التسجيل وسداد الرسوم خلال شهر من تاريخ إبرامه حتى يمكن الاعتداد به أمام الجهات الرسمية.
أهم البنود التي يجب أن يتضمنها عقد الإيجار
يجب أن يحدد العقد بيانات الطرفين، ووصف العقار، والغرض من الإيجار، ومدة العقد، وقيمة الأجرة، وطريقة الدفع، والتأمين، والصيانة، والخدمات، ومسؤولية الأضرار، والتجديد، والإخطار، والتأجير من الباطن، وآلية تسليم العقار، وأي شروط خاصة لا تخالف القانون.
وفي العقارات التجارية، ينبغي كذلك تنظيم استخدام الاسم التجاري، والتراخيص، واللوحات، والتعديلات الداخلية، والمعدات، وفترة التجهيز، ومن يتحمل رسوم البلدية والصيانة والخدمات المشتركة.
خاتمة
يحقق قانون الإيجارات في سلطنة عُمان توازنًا بين حق المؤجر في استلام الأجرة وحماية عقاره، وحق المستأجر في الانتفاع الهادئ بالعقار والحماية من الزيادة أو الإخلاء المخالف للقانون.
فالمؤجر يملك المطالبة بالأجرة والإخلاء في الحالات القانونية، لكنه لا يملك طرد المستأجر أو قطع الخدمات عنه بنفسه. وفي المقابل، يحق للمستأجر المطالبة بالصيانة والاعتراض على الإخلاء غير المشروع، لكنه يظل ملتزمًا بدفع الإيجار والمحافظة على العقار.
وتعتمد نتيجة أي نزاع إيجاري في سلطنة عُمان على عقد الإيجار المسجل، والإخطارات، وإثباتات الدفع، وحالة العقار، والإجراءات التي اتبعها كل طرف. ولهذا فإن توثيق العلاقة الإيجارية والحصول على استشارة قانونية مبكرة قد يمنع تصاعد النزاع ويحافظ على حقوق المؤجر والمستأجر.
استشارة قانونية في المنازعات الإيجارية
يتولى مكتب إبراهيم السعدي للمحاماة والاستشارات القانونية مراجعة عقود الإيجار، والمطالبة بالأجرة المتأخرة، وطلبات الإخلاء، ومنازعات الصيانة، وفسخ العقود، وتمثيل المؤجرين والمستأجرين أمام لجنة الفصل في المنازعات الإيجارية وجهات التنفيذ.
البريد الإلكتروني: info@ibrahimalsaadi.com
الموقع الإلكتروني: www.ibrahimalsaadi.com
حجز الاستشارة: /pages/book-a-consultation